ARTAN konut fiyatları ve kiralardan sonra bir diğer sorun da hane bütçelerini zorlayan aidatlar oldu. Geçmişte yılda bir kez zam yapılan aidatlara artık ara zam da talep ediliyor. Öyle ki bugün birçok sitede ödenen aidatlar evin tüm faturalarının toplamını da geçiyor. Yönetim şirketleri artan asgari ücret sonrası yükselen personel giderlerini ve site hizmetlerindeki fiyat artışlarını gerekçe gösterirken, kimi zaman tüm bu nedenlerle dahi açıklanamayacak kadar fahiş artışlar talep ediliyor. Uluslararası denetim, vergi ve danışmanlık hizmetleri şirketi KPMG’nin, Türkiye’de yaptığı site yönetimi incelemelerinin tamamında farklı ölçeklerde birçok usulsüzlükle karşılaştığını açıklaması da yaşanan sorunun büyüklüğünü ortaya koyuyor.
İŞTE YAPILAN USULSÜZLÜKLER
Site yönetimi usulsüzlüklerinin en sık ‘hizmet alımları’ esnasında karşılarına çıktığını dile getiren KPMG Türkiye Usulsüzlük İncelemesi Lideri Oytun Önder şunları söyledi:
– “En sık usulsüzlüğün güvenlik, temizlik, bakım, onarım, peyzaj ve benzeri hizmet alımlarında gerçekleştiğini tespit ettik.
– Güvenlik ve temizlik personeli sayısı veya maliyeti olduğundan fazla gösteriliyor. Hatta siteyi on yıl boyunca temizlemeye yetecek miktarda temizlik malzemesinin alınmış gibi gösterildiğine, farklı şehirde yaşayan ve siteye hiç uğramayan kişilerin sitenin güvenlik personeli gibi gösterilerek bu kişilere maaş bağlanmasına dahi şahit olduk.
– Sitenin ihtiyaç duyduğu yatırım harcamalarında belirlenen tedarikçilere piyasa rayicinin üzerinde bedeller yansıtması da bir diğer önemli usulsüzlük alanı. Özellikle kolaylıkla kıyaslanamayacak sayaçlar, siteye özel üretilen elektromekanik sistemleri yönetmek için kullanılan elektrik panoları ve benzeri teknik malzemelerin piyasa rayici üzerinden alındığı durumlar ile de karşılaştık.
– Sonradan takip edilmesi güç altyapı yatırımları esnasında düşük kalitede ürünlerin pahalı şekilde alınması da bir diğer usulsüzlük yöntemi oldu. Örneğin döşendiği iddia edilen boruların gerçekte hiç döşenmemesi veya daha düşük çapta döşenmesi ve elektrik kablosu yerine telefon kablosu çekilmesi gibi uygulamalar da altyapı harcamaları ile ilgili tespit ettiğimiz usulsüzlükler arasında yer aldı.”
Suat Sandalcı
SIKI TAKİP VE LİSANS ŞARTI
Kamunun da gündemindeki aidat sorunu için yeni düzenlemeler yolda. Geçtiğimiz günlerde yapılan 3. Tesis Yönetimi Zirvesi’ne, TBMM Sanayi, Ticaret, Enerji, Tabii Kaynaklar, Bilgi ve Teknoloji Komisyonu Başkanı ve AK Parti Bursa Milletvekili Mustafa Varank da katıldı, önemli adımlar atılacağının sinyalini verdi. Biz de yönetim şirketlerine ilişkin düzenlemede son durumu Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı’ya sorduk. Sandalcı, birkaç ay içinde yürürlüğe girmesini bekledikleri adımları şöyle özetledi:
– “Artık kimse kafasına göre site yönetim şirketi kuramayacak. Yönetim şirketleri ve yöneticilere lisans şartı gelecek.
– Yerli ve milli bir yazılımla yeni aidat uygulaması devreye girecek. Kamu ile entegre çalışacak bu sistemle tüm süreçler daire sakinleri için de şeffaf hale gelecek. Ayrıca ilgili bakanlıklar bütçeleri, aidat artışlarını takip edebilecek. Bir site yönetimi çıkıp keyfi olarak yüzde 100 zam yaptım diyemeyecek. Kullanılan yabancı aidat uygulamalarıyla vatandaşın kişisel bilgileri tek tuşla yurtdışına gidiyordu, bunun da önüne geçilecek.
– Site yönetimlerinin hizmet alımlarındaki KDV tutarının yüzde 1’e düşürülmesini de bekliyoruz. Böylece vatandaşın aidatı da düşecek.”
ÖNEMLİ TAVSİYELER
Gayrimenkul hukuku uzmanları ve Oytun Önder, site-apartman sakinleri ile yönetim şirketlerine şu tavsiyelerde bulundu:
– Ev sahipleri mutlaka yapılan genel kurullara katılmalı. Çünkü zamlar burada belirleniyor. Çoğunlukla toplantılara katılım düşük olduğu için yüzlerce kişilik sitede az sayıda kişi önemli kararlar alıyor.
– Kararlara itiraz hakkı olduğu da bilinmeli. Alınan karar sonrası genel kurula katılmayanlar toplantı tarihinden sonra 6 ay, katılanlar 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Eğer yolsuzluk, usulsüzlük olduğu düşünülüyorsa dava açılmalı. Sorun usulsüzlük değil, zam oranları ise bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunulmalı. Yasalara göre 1/3 malik bir araya gelip, tasarruf tedbirlerini masaya yatırabilir.
– Siteler tarafından gerçekleştirilen faaliyetler sadece defter düzeyinde değil, uzman kurumlar tarafından da fiili olarak denetlenmeli. Site sakinleri yönetimden bu kurumlar ile işbirliği yapmalarını talep etmeli.
Oytun Önder
– Şeffaflık ve hesap verilebilirlik amacıyla gelir, gider ve ödemelere ilişkin tüm belgeler düzenli olarak arşivlenmeli.
– Yüksek tutarlı hizmet ve sarf malzeme alımları ihale usulü ile gerçekleştirilmeli veya alternatif teklifler temin edilmeli.
– Site yöneticilerinin mal ve hizmet sağlayan tedarikçilerle herhangi bir çıkar çatışması içinde olup olmadığı kontrol edilmeli.
– Finansal raporlar ve önemli yönetim kararları düzenli olarak site sakinleri ile paylaşılmalı ve site sakinleri karar alma süreçlerine dahil edilmeli.
