Enflasyonla beslenen küresel emlak sektöründe çanlar çalıyor

Bir ülkede konut fiyatla­rı üst üste iki yıl euro ba­zında yüzde 15 kadar ar­tarken, boş konut stoğu 600 bin olabilir mi? Üstelik de o ülke­nin nüfusu hepi topu 4 milyon bile değilken? Mantıklı gelme­se de oluyor; Hırvatistan bunun örneği. “Konut fiyatlar çok şiş­ti, bunun sonu nereye varacak? Üç vakte kadar bir çöküş ihtima­li var mı acaba?” Merak etmeyin, bu soru sadece Türkiye’de değil, Avrupa’dan Asya’ya pek çok yer­de soruluyor son dönemde.

Koronavirüs için yapılan he­sapsız kitapsız zorunlu harca­maların ardından Rusya-Ukray­na Savaşı’nın getirdiği yaptırım­lar ve yıkımla küresel ekonomi de dengesini yitirince, borçlan­ma ve karşılıksız para basma sarmalı içinde enflasyon “32 keskin dişli canavar” olarak her­kesin canını yaktı, yakıyor.

2015-2020 arasında Avru­pa Birliği’nde yüzde 1 civarın­da olan yıllık enflasyon, 2022’de yüzde 8.8’i vurdu. 2023 başında yüzde 10 bile geçilmişti ama yıl sonunda doğru yeniden yüzde 3’ün altı görülmeye başlandı.

Kontrollü enflasyon sırasın­da mortgage faizleri hayli ma­kulken, yaklaşan fırtınanın far­kında olanlar konut kredilerine yüklendi, elindeki paranın enf­lasyonda erimesinden korkan ve başka alternatif yatırkm aracı bulamayanlar da Avrupa’da em­lak sektörüne akın etti ve görül­memiş fiyat artışları eski kıtayı sardı.

Birkaç yıl önce dairelerde metrekare fiyatının bin 500-2 bin euro arasında dolandığı Zag­reb’de, artık fiuyatlar 2 bin 500- 3 bin euro seviyesine çıktı. Ama işte son birkaç aydır durgunluk Hırvatistan’da da başladı. Kıyı­larda yazlıkçılara yüksek fiyat­larla satılan emlaklar da kapa­nan sezonla birlikte kış uyusu­na yattı.

Ülkede fiyatlar tarihi zirvesi­ni görmüşken, boş dairelerin sa­yısının da son 10 yıl içinde yüzde 43 artarak, 600 bine çıktı. Sade­ce Zagreb ve çevresinde bu sayı 54 bin. Hırvatistan’da 2011’den 2021’e kadar daire sayısı yüzde 6.5 artarak 2.4 milyona yükse­lirken, dolu daire sayısı yüzde 4.2 azalmış. Uzmanlar bu artı­şı birkaç nedene bağlıyor: Daha iyi iş uğruna diğer AB ülkelerine göçenler, boş da olsa evlerini tu­tuyor. Parası olanlar enflasyon döneminde parasını “boş tutma pahasına” konuta yatırıyor.

Eski kıtada düşüşün sinyalle­ri yılbaşında resmen verilmeye başlanmıştı. Avrupa Birliği’nin istatistik ofisi Eurostat’ın son rakamlarına göre, ev fiyatla­rı 2023 yılının ikinci çeyreğin­de 2014’ten bu yana ilk kez yıl­lık bazda düştü. Sonrasında bu düşüşün hızlandığı tahmin edi­liyor. İkinci çeyrekte en keskin yıllık düşüş yüzde 9.9 ile Alman­ya’da yaşandı, yüzde 7.6 ile Da­nimarka ve yüzde 6.8 ile İsveç sıralandı. Kiralar ise, savaştan kaçan Ukraynalıların akınıy­la yüksek kalmaya devam etti. Örneğin Estonya’da yüzde 200, Litvanya’da yüzde 160’dan fazla arttı. Sorun sadece Avrupa ile sı­nırlı değil. Enflasyonla beslenen küresel emlak sektöründe çan­lar çalıyor. İsviçre bankası UBS tarafından yapılan son araştır­maya göre, dünyanın 25 büyük şehrinde ev fiyatlarına daha ya­kından bakıldığında “keskin bir düşüş” var.

Onarın verdiği isimle “Küre­sel Emlak Balonu Endeksi” gay­rimenkul fiyatlarının ortalama yüzde 5 düştüğünü ve trendin muhtemelen devam edeceğini gösteriyor. Ancak “balon” riski sadece Zürih ve Tokyo için var.

UBS de konut piyasasındaki dengesizlikleri özellikle Ukray­na Savaşı, COVID-19 salgını ne­deniyle son iki yılda artan enf­lasyon ve faiz oranlarında küre­sel artışa bağlıyor.